Que peuvent faire les villes pour promouvoir l'acceptation de la densification ?
En bref
- Un nouveau livre blanc rédigé par des scientifiques de l'ETH Zurich explique comment les villes suisses peuvent mettre en œuvre la densification d'une manière durable sur le plan environnemental et social.
- La densification de l'habitat est d'autant mieux acceptée qu'elle est développée par le secteur public et les organisations à but non lucratif, et qu'elle se concentre sur des logements abordables avec des espaces verts.
- Ces préférences ne se manifestent pas seulement dans les métropoles suisses de Zurich et de Genève, mais dans l'ensemble des 162 villes suisses.
La situation du logement dans les villes suisses fait actuellement l'objet de débats intenses dans les milieux politiques et les médias. Le logement et la densification sont un sujet clé pour les planificatrices et planificateurs du territoire et les urbanistes - car, en fin de compte, ils et elles sont chargées de mettre en œuvre un développement compact et centré sur l'habitat, comme l'exige la loi sur l'aménagement du territoire suisse(LAT) depuis 2014. L'une des tâches essentielles de l'aménagement consiste à coordonner les différentes demandes d'espace urbain, telles que le logement, le travail, les transports, les loisirs et la détente, afin qu'elles se complètent dans la mesure du possible et créent des synergies.
À l'ETH Zurich, David Kaufmann, professeur de développement spatial et de politique urbaine, se concentre sur les défis liés à la densification des villes. Son groupe de recherche (SPUR) étudie les aspects des instruments de planification et de la production de logements, la manière dont la densification peut être mise en œuvre démocratiquement et la manière dont la densification modifie la composition socio-économique de la population des quartiers et donc le tissu urbain.
Exemple : de nouvelles constructions déplacent des personnes à faibles revenus autour des gares ferroviaires.
Dans plusieurs publications, le groupe a montré comment la démolition d'anciens logements abordables (principalement ceux datant des années 1950 à 1970) et leur remplacement par de nouveaux logements, généralement plus chers, entraînent des effets de déplacement. En effet, les personnes à revenus faibles ou moyens qui vivent dans ces immeubles sont expulsées et ne peuvent plus payer les loyers plus élevés. La semaine dernière, le groupe a publié un document de recherche dans lequel il montre que ces effets de déplacement se sont produits autour des 49 principales gares ferroviaires du canton de Zurich entre 2010 et 2020 (voir références). Il a également publié deux rapports l'année dernière sur la manière dont le phénomène de déplacement par le biais de nouvelles constructions et de rénovations de bâtiments se manifeste dans l'ensemble du canton de Zurich (voir Zukunftsblog, 21.03.2023).
Comme les projets de densification se heurtent souvent à des résistances, le groupe SPUR étudie systématiquement comment l'opinion publique et les décisions politiques influencent l'acceptation de la densification dans les villes et les communes. Dans le cadre du projet «Densifier la Suisse» (2021-2025) du Fonds national suisse de la recherche scientifique, les scientifiques de l'ETH Zurich évaluent tous les référendums liés à l'aménagement du territoire entre 2002 et 2020 dans les 162 villes et communes statistiques de Suisse. Sur la base des résultats de ces référendums locaux, ils et elles examinent l'acceptation politique des mesures de densification.
Manque d'acceptation malgré l'approbation politique
Étant donné que l'opinion publique évolue au fil du temps et peut différer des résultats des référendums, les chercheurs et chercheuses mènent également des enquêtes représentatives auprès des habitants et habitantes des 162 villes et communes. «Cela nous aide à reconnaître les différences entre l'acceptation politique des projets de densification urbaine et l'acceptation informelle au sein de la population», explique Michael Wicki, assistant principal de l'équipe de David Kaufmann, qui a une expérience de la recherche sur l'acceptation publique.
Par exemple, la densification est politiquement acceptée en principe par la population suisse et inscrite dans la loi sur l'aménagement du territoire. Dans la pratique, cependant, l'acceptation des projets de densification diminue généralement lorsque les projets sont mis en œuvre à proximité spatiale et que des changements dans le quartier deviennent prévisibles. «Lorsque la densification n'est pas acceptée, les gens s'inquiètent souvent de la qualité, de l'adéquation et des conséquences à long terme d'un projet de construction», explique Michael Wicki.
Recommandations pour une densification orientée vers l'acceptation
Le groupe de David Kaufmann a résumé ses conclusions dans un livre blanc intitulé «Public Acceptance and Policy for Green and Affordable Densification» (Acceptation publique et politique de densification verte et abordable). Il est disponible sur le site web de la SPUR et s'adresse aux responsables de l'aménagement du territoire dans les administrations municipales ainsi qu'aux politiciens et politiciennes qui posent les jalons du développement urbain. Le rapport contient des analyses des débats en cours sur le logement, des résultats sur l'acceptation de la densification et des recommandations politiques.
Les principaux résultats sont les suivants :
- L'acceptation des projets de densification varie selon le promoteur immobilier. Les promoteurs publics ou d'utilité publique sont préférés aux particuliers et aux investisseurs institutionnels. Les mesures d'accompagnement sociales et écologiques peuvent également avoir une influence positive sur l'acceptation.
- Une stratégie de densification qui mise sur «moins de réglementation» dans la construction de logements, dans le sens d'une réduction des obstacles administratifs et juridiques, n'est certes pas rejetée, mais elle est nettement moins bien acceptée dans les villes qu'une stratégie de densification «verte et abordable» qui mise sur des logements bon marché et une augmentation de la proportion d'espaces verts.
- La protection du climat et le développement urbain adapté au climat sont très bien acceptés par la population urbaine.
- Ces préférences ne se manifestent pas seulement dans les plus grandes villes comme Zurich et Genève, mais dans toutes les villes suisses.
D'une manière générale, les chercheuses et chercheurs recommandent aux gouvernements urbains de renforcer suffisamment leurs équipes de planification urbaine pour pouvoir agir de manière stratégique en matière de développement urbain et mener une politique foncière active afin d'atteindre des objectifs de développement écologiques et sociaux. Selon les résultats actuels de l'étude, devenir actif ne signifie pas exclusivement introduire de nouveaux instruments ou de nouvelles réglementations (p. ex. un droit de préemption en matière de planification) : Les villes peuvent également mettre en œuvre une densification sociale et verte à l'aide des instruments existants (p. ex. plan de zone, compensation de la plus-value).
Par exemple, par le biais d'un aménagement clair et efficace du règlement communal sur la construction en faveur d'une densification verte et sociale ou par l'achat de terrains. Et en adoptant une stratégie de communication active avec les propriétaires fonciers privés afin de sensibiliser et d'informer les acteurs impliqués sur l'importance de cette thématique. Cela permet d'éviter à temps les blocages et les retards dans la construction ainsi que la résistance locale et de mettre en œuvre l'objectif général de densification de manière efficace et à long terme.
Les chercheurs et chercheuses concrétisent leurs recommandations pour les centres mondiaux de Zurich et Genève ; pour les grandes villes suisses comme Lausanne, Bâle, Saint-Gall ; pour les communes d'agglomération de taille moyenne comme Opfikon, Spreitenbach ou Carouge, et pour les centres régionaux de taille moyenne comme Coire, où la pression de densification de l'habitat est encore moindre, mais devrait augmenter dans les années à venir.
«Il est important que les villes mènent une politique foncière active en faveur de la densification éco-sociale.»
Pourquoi l'acceptation du public est-elle importante pour la densification urbaine ?
Michael Wicki : Ce n'est pas l'environnement bâti qui donne vie à une ville, mais les personnes qui l'utilisent. C'est pourquoi l'acceptation du public est cruciale pour le succès d'une densification durable.
Quelle est la tâche la plus urgente des villes en matière de logement ?
Il est important que les villes intègrent les aspects environnementaux et sociaux dans la planification urbaine, qu'elles mènent une politique foncière active et qu'elles prévoient des incitations financières pour un développement de qualité de l'habitat intérieur. Par exemple, elles pourraient incorporer de nouveaux types de zones dans leurs codes de construction et de zonage ou réviser les codes existants qui fixent non seulement les paramètres de base de l'utilisation, mais aussi des objectifs environnementaux et sociopolitiques qui empêchent les effets de déplacement causés par de nouveaux logements plus coûteux.
Que recommandez-vous en matière de construction ou de rénovation de logements ?
Actuellement, dans le canton de Zurich, les constructions de remplacement sont six fois et demie plus nombreuses que les méthodes de densification plus douces. Les recherches de notre groupe montrent que dans le cas des constructions de remplacement, les loyers ont tendance à augmenter considérablement parce que les logements existants plus anciens ont été démolis, ce qui entraîne souvent le déplacement des locataires existants, alors que les mesures de densification plus douces sont plus durables sur le plan social parce que les locataires peuvent rester dans leurs appartements. Ces mesures de densification plus douces comprennent l'ajout d'étages, les conversions, la modernisation et les extensions.
Michael Wicki (né en 1989) est assistant principal au sein du groupe de recherche de l'ETH Zurich sur le développement spatial et la politique urbaine (SPUR). Ses recherches portent sur les mesures de protection de l'environnement et du climat en milieu urbain.
